Riqualificazione edifici esistenti: benefici ammessi alla coop edilizia subentrata alla società fallita

In tema di incentivi per la valorizzazione del patrimonio edilizio e cd. “sisma bonus”, le corrispondenti agevolazioni devono essere riconosciute alla cooperativa edilizia che, a seguito di fallimento della società di costruzione acquirente che ha iniziato la ricostruzione, subentri nella proprietà del fabbricato completandone la ricostruzione con i requisiti previsti dalle norme agevolative (Agenzia delle Entrate – Risposta ad interpello 11 dicembre 2019, n. 515)

IL CASO


Una società immobiliare di costruzione ha acquistato un edificio residenziale composto da più unità immobiliari e realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, per il quale ha ottenuto le autorizzazioni relative ad un progetto di demolizione e ricostruzione, con ampliamento e redistribuzione della volumetria esistente.
Dopo aver avviato i lavori, con la realizzazione delle fondamenta e del piano interrato, e il frazionamento dei mappali, la società è fallita ed è stata accertata l’inefficacia della compravendita.
In tale contesto, l’edificio è acquistato dalla società cooperativa edilizia che intende beneficiare della agevolazioni previste in materia di valorizzazione del patrimonio edilizio e “sisma bonus”, procedendo al completamento della ricostruzione secondo il progetto autorizzato (ampliamento e redistribuzione della volumetria esistente), per cui gli immobili ricostruiti conseguiranno la classe energetica A o superiore, ed una riduzione del rischio sismico di almeno due classi.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO


In tema di “valorizzazione del patrimonio edilizio” la norma di riferimento prevede l’applicazione di imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, ove ricorrano le seguenti condizioni:
– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia.
In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;
– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30%.


Per quanto concerne il cd. “sisma bonus”, la norma si riferisce agli interventi di consolidamento delle parti strutturali di edifici o complessi di edifici esistenti; stabilisce il riconoscimento di detrazioni d’imposta in relazione agli interventi realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati da parte imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare – anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle norme urbanistiche – che determinino il passaggio ad una o a due classi inferiori di rischio sismico. In particolare, la detrazione (75% o 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare) è riconosciuta agli acquirenti delle singole unità immobiliari, a condizione che l’impresa provveda alla vendita entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

IL PARERE DEL FISCO


Con riferimento al caso esaminato, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto ammissibile a beneficiare delle agevolazioni di valorizzazione del patrimonio edilizio e “sisma bonus”, la cooperativa edilizia che completa la ricostruzione a seguito del subentro alla società di costruzione acquirente fallita.
In proposito l’Agenzia ha precisato:
– per quanto riguarda i benefici per la “valorizzazione del patrimonio edilizio”, che la norma intende agevolare i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, e nella definizione di imprese costruttrici, rientrano, tra l’altro, anche le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci;
– per quanto riguarda il “sisma bonus”, che le detrazioni sono usufruibili anche dagli Istituti autonomi per le case popolari, nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci. Ne consegue che nell’ipotesi di cooperativa a proprietà “indivisa”, la detrazione spetta alla società cooperativa. Non può essere invece attribuita ai “soci” nell’ipotesi di cooperativa a proprietà “divisa”.